Wrocław i Poznań są miastami najbardziej nasyconymi powierzchnią handlową i centrami handlowymi wśród ośmiu największych aglomeracji w Polsce.

Aglomeracje stanowią bardzo atrakcyjny segment rynku i, mimo dynamicznego rozwoju obiektów handlowych różnych formatów w mniejszych miastach, wciąż są dominującym segmentem rynku handlowego w Polsce. Powierzchnia handlowa zlokalizowana w aglomeracjach stanowi obecnie 56% zasobów krajowych, a uwzględniając znane plany deweloperów i projekty komercyjne z funkcjami handlowymi z planowaną datą ukończenia w 2020 roku, udział ten utrzyma się na poziomie 55% w najbliższych dwóch latach. Jednak znaczenie poszczególnych aglomeracji w segmencie jest różne, tak samo jak charakterystyki poszczególnych rynków.

– Osiem największych polskich aglomeracji, tj. warszawską, krakowską, łódzką, poznańską, wrocławską, szczecińską, trójmiejską i Konurbację Śląską, zamieszkuje około 10 milionów mieszkańców o ponadprzeciętnej sile nabywczej, przekraczającej średnio o 30% indeks średniej krajowej – mówi Magdalena Sadal, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa Branży Handlowej w firmie Cresa Polska.

WARSZAWA

Warszawa to wciąż największy pod względem zasobów powierzchni handlowej rynek (przekroczone 2 miliony mkw., co stanowi 14% zasobów krajowych), jak i potencjału handlowego (ponad 2,5 miliona ludności o średniej sile nabywczej wyższej o 70% od średniego indeksu krajowego) spośród wszystkich aglomeracji. Oprócz 45 centrów handlowych, zlokalizowanych jest tutaj jeszcze 41 obiektów innych formatów, w tym również wielofunkcyjnych, których przybywa na lokalnym rynku, np. niedawno otwarte powierzchnie handlowe w Cedecie, Centrum Marszałkowska czy Hotelu Europejskim. Najnowszym dużym centrum handlowym pozostaje Galeria Północna, otwarta we wrześniu 2017 r. W połowie 2019 r. zaplanowano otwarcie większego obiektu – Galerii Młociny o powierzchni 70 tys. mkw. GLA. Równolegle rozwijać się będą na rynku warszawskim mniejsze formaty zarówno typu mixed-use, np. Koneser, Bohema, Port Praski, ArtN, jak i stricte handlowo-rozrywkowe, głównie w mniejszych miastach aglomeracji, np. w Pruszkowie, Piasecznie, Konstancinie-Jeziornej. Z dużych inwestycji handlowych warto wymienić będące w trakcie rozbudowy obiekty Atrium: Targówek i Reduta czy Centrum Handlowe Janki, znajdującą się po raz kolejny w fazie planowania i projektowania galerię handlową na Wilanowie (ostatnia robocza nazwa tego projektu to Zielone Tarasy Wilanów), a także planowany kompleks komercyjny Towarowa 22. Różnorodność formatów handlowych wraz z towarzyszącymi: niskim poziomem pustostanów (znacząco poniżej średniej dla aglomeracji oscylującej w granicach 4%), relatywnie niskim nasyceniem powierzchnią handlową (3% niższym od średniej dla aglomeracji), a zwłaszcza nasyceniem powierzchnią tylko centrów handlowych (12% poniżej średniej), wciąż bardzo wysokimi stawkami czynszów (stawki prime na poziomie 120-140 EUR za metr kwadratowy) oraz dużym popytem na powierzchnię zarówno ze strony działających już sieci handlowych, jak i nowo wchodzących marek, świadczą o bardzo wysokiej atrakcyjności warszawskiego rynku handlowego.

ŚLĄSK, SZCZECIN

Niskimi wskaźnikami nasycenia charakteryzują się również rynki handlowe Śląska i Szczecina, odpowiednio około 10% i 20% poniżej średniej dla ośmiu największych aglomeracji. Konurbacja Śląska z ponad 2 milionami mieszkańców o sile nabywczej przewyższającą średnią krajową o 20% jest obsługiwana przez 40 centrów handlowych i 35 obiektów pozostałych formatów o łą

cznej powierzchni prawie 1,5 miliona mkw. GLA (ang. gross leasable area – powierzchnia najmu brutto) . Z nowych obiektów warto wspomnieć otwarte wiosną tego roku Gemini Park Tychy, a z przyszłych: zaplanowane na trzeci kwartał 2018 roku otwarcie Galerii Libero w południowej części Katowic oraz nowe centrum wyprzedażowe w Gliwicach Silesia Outlet planowane na 2019 rok. Jeszcze w bieżącym roku ma zakończyć się rozbudowa zabrzańskiego Platana, a w kilku działających centrach mają rozpocząć się modernizacje, w ślad za zakończonymi niedawno pracami modernizacyjno-rekomercjalizacyjnymi w sztandarowej śląskiej galerii Silesia City Center. Natomiast znacznie mniejsza aglomeracja Szczecina (560 tys. mieszkańców charakteryzujących się siłą nabywczą 15% przekraczającą średnią krajową) obsługiwana jest przez 10 centrów handlowych i 12 innych obiektów handlowych. Aktywność tego rynku jest utrzymywana głównie przez rozbudowy i modernizacje istniejących obiektów, między innymi zakończone w zeszłym roku powiększenie centrum Galaxy, które dzięki tej inwestycji stało się największą destynacją zakupową Pomorza Zachodniego. Z nowych projektów handlowych warto wspomnieć m.in. o planowanej znaczącej rozbudowie centrum handlowego Ster czy będącym w trakcie realizacji obiekcie mixed-use Hanza Tower, który zaoferuje 17 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej w ścisłym centrum miasta.

KRAKÓW

Wysoką atrakcyjnością charakteryzuje się też rynek  handlowy aglomeracji krakowskiej. Ponad milion mieszkańców o sile nabywczej prawie 20% wyższej od średniej krajowej obsługiwanych jest przez 31 obiektów handlowych, w tym 15 centrów handlowych o łącznej powierzchni ponad 560 tys. mkw. GLA. Najnowszym obiektem handlowym tego rynku jest otwarta pod koniec 2017 r. galeria handlowa Serenada, która wraz z planowaną przebudową sąsiedniego centrum handlowego pierwszej generacji Krokus, stworzy dla północnej części aglomeracji tzw. power center. W najbliższym czasie rynek krakowski będzie rozwijał się głównie poprzez rozwój małych obiektów typu convenience oraz wzmocnienie formatu centrów wyprzedażowych – niedawno rozpoczęto przebudowę centrum handlowego Plaza Kraków w Fashion Outlet Kraków, ponadto planowany jest Cracovia Outlet (2020 r.). Znaczące zmiany jakościowe zachodzą również w największych krakowskich galeriach, m.in. w Bonarka City Center.

ŁÓDŹ

Średnie poziomy wskaźników charakteryzujących rynek handlowy ma obecnie prawie milionowa aglomeracja Łodzi, obsługiwana obecnie przez 14 galerii handlowych o łącznej powierzchni 540 tys. mkw. GLA oraz dodatkowe 150 tys. mkw. w 15 obiektach innych formatów. Wskaźniki nasycenia oscylują tutaj wokół średnich „aglomeracyjnych”, a poziom wakatów tylko nieznacznie przekracza wskaźnik średni dla aglomeracji. Mimo to na duże inwestycje handlowe nie ma już miejsca, więc łódzki rynek rozwija się głównie dzięki małym obiektom typu convenience, np. parkom handlowym Vendo, projektom wielofunkcyjnym, np. Monopolis czy obiektom handlowym w mniejszych miastach aglomeracji, np. galeria Tkalnia w Pabianicach, którego realizacja niedawno się rozpoczęła.

TRÓJMIASTO

W podobnej pod względem liczby ludności aglomeracji Trójmiasta (milion mieszkańców o sile nabywczej około 16% wyższej od średniej krajowej) funkcjonuje obecnie 25 centrów handlowych, wliczając najnowsze na tym rynku, otwarte w maju br. Forum Gdańsk, o łącznej powierzchni prawie 700 tys. mkw. GLA oraz 18 obiektów innych formatów handlowych. W sumie na rynku trójmiejskim mamy prawie milion mkw. powierzchni handlowej. Liczby te przekładają się bezpośrednio na wysokie wskaźniki nasycenia, przekraczające odpowiednio o 17% i 10% średnie „aglomeracyjne” wartości wskaźnika nasycenia powierzchnią handlową i nasycenia powierzchnią tylko centrów handlowych. I właśnie z tego względu obecnie na tym rynku nie są planowane żadne duże inwestycje handlowe. Jedynie będący w trakcie rozbudowy Morski Park Handlowy oraz planowane: Pomerania Outlet w Rumii oraz rozbudowa Galerii Bałtyckiej stanowią najbliższe w czasie projekty handlowe Trójmiasta.

WROCŁAW, POZNAŃ

Najbardziej nasyconymi powierzchnią handlową i centrami handlowymi rynkami spośród ośmiu największych aglomeracji są Wrocław i Poznań (obie aglomeracje liczą po około 800 tys. mieszkańców, z podobnym, około 35% wyższym od średniej krajowej poziomem siły nabywczej),

z indeksami przekraczającymi odpowiednio o 45% i 35% średni poziom dla aglomeracji. Rynki te po ostatnich otwarciach spektakularnych obiektów, tj. Wroclavii pod koniec 2017 r. i Posnanii w 2016 r., które oprócz znaczącego wolumenu powierzchni wniosły na lokalne rynki także najnowszą jakość i nowe standardy powierzchni handlowej, wciąż znajdują się w fazie poszukiwania stanu nowej równowagi rynkowej, to znaczy m.in. repozycjonowania działających galerii handlowych. We Wrocławiu działa już 17 galerii o łącznej powierzchni prawie 700 tys. mkw. GLA i 13 innych obiektów handlowych o łącznej powierzchni około 180 tys. mkw. GLA. Nie są znane plany deweloperów, co do nowych obiektów stricte handlowych. Jedynie projekty wielofunkcyjne, jak np. Bulwary Książęce dostarczą w najbliższym czasie niewielki wolumen nowej powierzchni handlowo-usługowej. Podobnie w Poznaniu, obecnie obsługiwanym przez 660 tys. mkw. powierzchni handlowej w 21 galeriach i dodatkowych 220 tys. mkw. w 15 obiektach innych formatów, nie planuje się żadnych nowych obiektów handlowych.