Jak oczekiwania najemców i sytuacja rynkowa wpływają na jakość przestrzeni biurowej?

dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska/mat.pras.

Struktura wiekowa powierzchni biurowej w Polsce

Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce rozwija się w dynamicznym tempie. Na początku 2010 r. mieliśmy w Polsce 4,9 mln mkw. powierzchni. Obecnie natomiast jest to już ok. 10 mln mkw., a w ciągu najbliższych kilku lat wartość ta może zwiększyć się o kolejne 30%.

Mimo to na tle bardziej rozwiniętych rynków, zasoby biurowe w Polsce są relatywnie młode. W ciągu ostatnich 8 lat średni wiek jednego metra kwadratowego powierzchni w Polsce wzrósł o blisko 2,5 roku i wynosi obecnie około 9 lat. Najstarszym i jednocześnie największym rynkiem biurowym jest Warszawa, gdzie średni wiek powierzchni biurowej wynosi ok. 11 lat. Dla porównania powierzchnia biurowa klasy A w Hong Kongu liczy średnio 20 lat, a wiek budynków w krajach Europy Zachodniej oscyluje w przedziale 40 – 50 lat. Podobnie jest w Stanach Zjednoczonych, gdzie średni wiek budynku (uwzględniając ostatnie modernizacje) wynosi ok. 30 lat.

W miastach regionalnych średni wiek powierzchni biurowej dla sześciu największych rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice i Łódź) nieznacznie przekracza 6 lat, przy czym zaledwie około 115 nowoczesnych budynków jest starszych niż 10 lat.

Istniejące uwarunkowania nie skłaniają więc wielu właścicieli nieruchomości do przeprowadzania prac modernizacyjnych. Sytuacja ta będzie się jednak stopniowo zmieniać. Wysoka podaż, rosnące wymagania najemców, a także zmniejszająca się dostępność działek w najlepszych lokalizacjach zmuszą właścicieli do bardziej intensywnych działań związanych z podnoszeniem standardu lub zmianą funkcji budynku.

Podjęcie decyzji o modernizacji oraz zakresie prac nie jest jednak zadaniem prostym. W zależności od jakości budynku, lokalizacji, doboru najemców oraz oczekiwanych zwrotów z inwestycji możemy wyróżnić cztery strategie modernizacyjne: utrzymanie pozycji rynkowej, transformację, przebudowę i wyburzenie.

Możliwe strategie działania:

1. Utrzymanie pozycji rynkowej
Jest to strategia oparta na częściowej modernizacji*, w celu utrzymania konkurencyjnej pozycji budynku na dynamicznie rozwijającym się rynku. Nakłady poniesione na działania tego typu są zaliczane do standardowych kosztów prowadzenia biznesu (utrzymania budynku) i nie stanowią znacznej inwestycji pod względem operacyjnym czy finansowym.

Celem strategii jest m.in. zatrzymanie najemców przy jednoczesnym zminimalizowaniu strat przychodów wynikających z przeprowadzanych prac modernizacyjnych.

* Częściowa modernizacja – głównym celem jest przedłużenie ekonomicznego życia budynku, aby zatrzymać obecnych najemców. Typowe działania to podniesienie standardu holi wejściowych, recepcji, toalet i innych powierzchni wspólnych, a także wind, zmiana oświetlenia fasadowego, aranżacja zieleni. Zwykle prace te nie wymagają uzyskania specjalnych pozwoleń administracyjnych i są one wykonywane w trakcie użytkowania budynku przez najemców. Typowy okres tego typu prac wynosi 6 miesięcy.

Studium przypadku: Warsaw Financial Center – budynek z 1998 r., 49 800 mkw. (Tristan Capital Partners)

W 2014 r. w budynku zmodernizowano lobby oraz system kontroli dostępu. Zaprojektowano również nową identyfikację wizualną oraz wprowadzono przyjazne środowisku rozwiązania. W efekcie tych prac obiekt uzyskał certyfikat LEED Gold w kategorii „Budynki istniejące”.

2. Transformacja
Strategia ta polega na gruntowanej modernizacji* budynku, która wiąże się ze znaczącymi nakładami inwestycyjnymi, w celu uzyskania zakładanych stóp zwrotu. Zwykle wymaga to, aby budynek był pusty, co umożliwia przeprowadzenie znaczącej przebudowy niekolidującej z potrzebami najemców.

Rezultatem działań jest znaczące podniesienie klasy budynku i często zwiększenie powierzchni wynajmowanej na piętrach, co pozwala na istotne zwiększenie potencjału dochodowego projektu i jego wartości kapitałowej oraz pozyskanie stabilnych finansowo najemców na umowach długoterminowych.

* Gruntowna modernizacja: głównym celem gruntownej modernizacji jest wydłużenie okresu życia budynku o 15 – 20 lat i podniesienie jakości przestrzeni biurowej dla najemców. Najczęściej wiąże się to ze zmianą struktury budynku, modernizacją wszystkich przestrzeni, wymianą elewacji i głównych mechanicznych i elektrycznych instalacji w budynku (włącznie z systemem przeciwpożarowym). Gruntowna modernizacja połączona ze zwiększeniem powierzchni wynajmowanej poprzez jej rearanżację lub zwiększenie kubatury budynku, umożliwia znacznie zwiększenie opłacalności przedsięwzięcia. Tego typu podejście wymaga budynku wolnego od najemców. Czas realizacji zwykle wynosi od 12 do 24 miesięcy.

Studium przypadku: Budynek Spektrum Tower – budynek z 2001 r., 27 300 mkw. – dawna siedziba spółki TP S.A. (Europa Capital LLP)

W latach 2014 – II poł. 2015 został przeprowadzony gruntowny remont obiektu. Prace obejmowały wymianę elewacji w części podium, zaprojektowanie nowego lobby wejściowego i otwartych tarasów. Wymieniono także większość instalacji oraz zaaranżowano nowe tereny zielone.

Budynek istniejący, wcześniej przystosowany na potrzeby jednej spółki
Po zakończeniu modernizacji budynek został wynajęty w 95%
Średniej wielkości najemcy. Indywidualna powierzchnia najmu rzadko przekracza 1 000 mkw., co wynika z wielkości pojedynczego piętra
Certyfikat BREEAM
W niektórych przypadkach rewitalizacja może obejmować zmianę sposobu użytkowania budynku w zależności od uregulowań planistycznych, możliwości technicznych oraz warunków rynkowych.

3. Przebudowa
Strategia polegająca na częściowej modernizacji starszego budynku w celu jego nowego spozycjonowania na rynku charakteryzującym się znaczną podażą wyższej jakości powierzchni.

Celem jest ochrona przychodów, w oparciu między innymi o zwiększenie poziomu wynajęcia, przy jednoczesnym utrzymaniu obecnych najemców. Często takie podejście jest uzasadnione w przypadku powstawania nowych ośrodków biznesowych, które przyciągają zarówno nowych, jak i obecnych na rynku najemców.

W przypadku rynków o niskich lub spadających stopach kapitalizacji takie podejście może umożliwić inwestorom osiągnięcie znacznych stóp zwrotu.

Studium przypadku: Kompleks Adgar Park West, budynki z 1999 r., 44,6 tys. mkw. (Adgar)

W połowie 2013 r. firma T-Mobile (dawniej Era) zwolniła w kompleksie 20 tys. mkw. powierzchni, przenosząc się do nowego budynku.
Rosnąca konkurencja ze strony budynków biurowych o niższym standardzie oraz wysoka podaż budynków klasy A spowodowały, że inwestor zdecydował się na podniesienie jakości obiektu i uzupełnienie go o nowe funkcje.
Prace modernizacyjne przeprowadzone zostały zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz budynku (w tym jego otoczenia). Polegały one między innymi na remoncie przestrzeni wspólnych, w tym instalacji sanitarnych i elektrycznych oraz przebudowie systemów wentylacji i klimatyzacji. Budynek zyskał nową fasadę dzięki szklanemu atrium. Ponadto przebudowie uległ wewnętrzny system drogowy, a nową jakość zyskały także otaczające kompleks tereny zielone.
Oprócz zmiany parametrów technicznych, budynek został na nowo spozycjonowany jako miejsce przyjazne osobom aktywnym sportowo. Budynek zaoferował dla najemców szereg udogodnień takich jak: wypożyczalnia rowerów, carpooling, strefa fitness, ścianka wspinaczkowa, bezpłatne treningi fitness, etc.
Obecnie obiekt ten cieszy się dużym powodzeniem i jest niemal całkowicie wynajęty. Wśród większych najemców obiektu można wymienić: Urząd Rejestracji Produktów Leczniczych, Wyrobów Medycznych i Produktów Biobójczych czy Urząd Regulacji Energetyki.

4. Wyburzenie lub zmiana funkcji

Dotyczy sytuacji, kiedy dalsze inwestowanie w istniejący budynek nie pozwala na skuteczne konkurowanie na rynku. Często tego typu budynki postrzegane są jako przestarzałe, ze względu na lokalizację, rozplanowanie powierzchni czy parametry techniczne. W tym przypadku sprzedaż lub realizacja nowego projektu deweloperskiego stanowi najlepszą opcję maksymalizującą wartość aktywa.

Studium przypadku (1): Biurowiec Aurum, budynek z 2000 r., blisko 12 tys. mkw., w tym ponad 5 tys. mkw. biur (Mennica Polska S.A.)

Budynek położony w bardzo dobrej śródmiejskiej lokalizacji w Warszawie przy ul. Waliców, posiadający ograniczoną ekspozycję względem głównych arterii komunikacyjnych miasta.

Konkurencyjny rynek nowoczesnych powierzchni biurowych, niska efektywność wykorzystania powierzchni wynikająca z wysokiego udziału powierzchni wspólnych oraz przestarzała infrastruktura techniczna powodowały stopniowy spadek atrakcyjności powierzchni na wynajem przy jednoczesnym ograniczeniu zapotrzebowania ze strony kluczowego najemcy. Dodatkowo plan miejscowy pozwalał na zwiększenie chłonności terenu znacznie przewyższającej aktualną wielkość zabudowy i wprowadzenie szeregu funkcji w tym mieszkaniowej.

Właściciel zrezygnował z modernizacji i postanowił na miejscu zrealizować kolejny etap swojej flagowej inwestycji mieszkaniowej Mennica Residence. Analiza wyników sprzedaży oraz cen rynkowych umożliwiła inwestorowi osiągnięcie wysokich stóp zwrotu w relatywnie krótkim horyzoncie czasowym. Jednocześnie inwestor stracił opcję na realizację obiektu o charakterze komercyjnym i realizacji długoterminowych zysków wynikających z utrzymywania tego typu aktywa.

Studium przypadku (2): Biurowiec Ilmet z lat 1995-1997, ponad 20 tys. mkw. (wcześniej UBS, teraz Skanska)

Od 2008 r. ze względu na przestarzałą architekturę oraz wysokie zużycie techniczne obiekt stopniowo tracił najemców. W połowie 2011 r. ilość pustostanów osiągnęła blisko 10 000 mkw. W praktyce jego wyłączenie z życia komercyjnego nastąpiło w 2015 r. i od tego czasu obiekt stał pusty. Równolegle z opróżnianiem obiektu postępowały prace nad uchwaleniem dla rejonu działki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nowy właściciel budynku – firma Skanska – planuje jego wyburzenie i realizację w tym miejscu nowego biurowca o powierzchni ok. 60 000 mkw.

Podsumowanie

Inwestor ma do dyspozycji cztery strategie, z których każda wiąże się z poniesieniem określonych nakładów finansowych. Wysokość tych nakładów nie jest jednak stała. W zależności od stopnia wprowadzanych zmian koszt częściowej modernizacji waha się w Polsce średnio w przedziale od 150 – 200 EUR za 1 mkw. powierzchni najmu brutto. Jest to kilkukrotnie mniej niż na niektórych bardziej rozwiniętych rynkach na świecie, gdzie np. w Nowym Jorku czy Paryżu koszt takiej operacji często przekracza 750 EUR za 1 mkw. W przypadku natomiast większych zmian strukturalnych budynku polegających na gruntownej modernizacji przedział kosztowy może wynosić od 600 do nawet 1 tys. EUR za mkw. powierzchni najmu brutto, zbliżając się tym samym do kosztów realizacji nowego obiektu.

Z perspektywy najemców

Idealne biuro to takie, które jest dostosowane do celów strategicznych i polityki korporacyjnej najemcy. Inne wymagania będzie miała duża firma z sektora BPO, a inne niewielki najemca z branży kreatywnej czy średniej wielkości kancelaria prawna. W dzisiejszych czasach budynki projektowane są najczęściej w sposób umożliwiający elastyczną aranżację powierzchni, która może zostać dostosowana do potrzeb i możliwości finansowych najemcy. Dla większych najemców często ograniczeniem jest wielkość pojedynczego piętra budynku, które, jeśli jest zbyt małe, może powodować trudności z optymalnym z organizacyjnego punktu widzenia rozlokowaniem pracowników oraz komunikacją. Często firmy przeprowadzają także badania workplace solutions, które są wskaźnikiem aktualnych i przyszłych potrzeb pracowników, uwzględniających również rozwój firmy. Biuro jest istotnym elementem wizerunku firmy mającym m.in. wpływ na osiągane wyniki. Wybór lokalizacji biura i jego aranżacja mogą zachęcić potencjalnych pracowników do podjęcia decyzji o pracy w danej firmie.

Na przyszłość

Z punktu widzenia polskiego rynku nieruchomości, intensywny rozwój i zmiana struktury nowoczesnej powierzchni biurowej będą powodować, że w przypadku wielu budynków istotnie wzrośnie znaczenie wyboru właściwej strategii działania, pozwalającej inwestorom na maksymalizację stóp zwrotu.

Wzrost średniego wieku zasobów, przy jednocześnie mniejszej podaży gruntów pod realizację nowych obiektów w centrum miasta oraz zmieniające się oczekiwania najemców będą jednymi z wielu czynników determinujących właściwy schemat postepowania.

Właściciele zarówno starych, jak i nowych budynków powinni bacznie obserwować rynek, aby we właściwym momencie wybrać strategię dostosowaną do potrzeb najemców.

Autor: dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska